Idióták irányítják-e az MNB-t?
Eredeti szerző: Kettes
Előrebocsátom, hogy nem tudok válaszolni a kérdésre. Blogunk olvasói azonban biztosan, amennyiben végigolvassák a következő okoskodást.
Az Együtt-PM bejelentette, hogy feljelentést tesz az Eiffel Palace megvásárlása miatt, ugyanis szerintük felveti a hanyag vagy hűtlen kezelés gyanúját, hogy a Magyar Nemzeti Bank a piaci árnál drágábban, 18 milliárd forintért vásárolta meg az ingatlant.
Amire az MNB közölte, hogy
“Egyebek mellett a jelenlegi ingatlanpiaci környezetben az ingatlan befektetésből származó előnyök kiaknázása érdekében vásárolta meg nettó 45,3 millió euró (mintegy 13,6 milliárd forint+áfa) összegért a budapesti Eiffel Palace irodaházat az MNB. Az irodaház megvételét teljes körű jogi átvilágítás, a ingatlan befektetési értékének megtérülési számításokon alapuló, a KPMG által végzett meghatározása előzte meg.”
Az MNB nem igényelhet vissza áfát, tehát a vételár számára 57,5 m EUR, azaz valóban 18 milliárd forint. Az Eiffel Palace bérbeadható hasznos területe a honlapja szerint 14.000 négyzetméter. Számoljunk nettó 13.5 eurós négyzetméterárral, ami a zöld irodaházak bérleti díjának felső határa a piacon. A pesti belvárosi irodák kihasználtsági rátája 86% körül volt tavaly a harmadik negyedévben. Ha ilyen kihasználtsággal ki lehet adni az Eiffel Palace-t, akkor az évi 1.950.480 euró bevétel. Tegyük fel, hogy a nyereség a bevétel 80%-a és 10% az adó, akkor 1.404.346 euró a befektetés éves hozama. Ez évi 2,44%-os megtérülést jelent.
Az öt éves államkötvények hozama jelenleg 4.70%.
Én nem tudom, kedves olvasó, biztos elszámoltam valamit. Az nem lehet, hogy idióták döntenek az MNB-nél és összevissza hazudoznak a KPMG által végzett megtérülési számításokról. Ugye?
Ha engem kérdeznek, ez a befektetési javaslat már a folyosói beszélgetés fázisban, rövid fejszámolás után megbukott volna. De hátha vannak itt más szempontok, amikről nem tudunk.
Nem kéne kikérni a KPMG megtérülési számításait?
<div class='sharedaddy sd-block sd-like jetpack-likes-widget-wrapper jetpack-likes-widget-unloaded' id='like-post-wrapper-192691293-16519388-6ab267bf8ff3a' data-src='https://widgets.wp.com/likes/?ver=14.1#blog_id=192691293&post_id=16519388&origin=www.orulunkvincent.hu&obj_id=192691293-16519388-6ab267bf8ff3a&n=1' data-name='like-post-frame-192691293-16519388-6ab267bf8ff3a' data-title='Like or Reblog'><h3 class="sd-title">Like this:</h3><div class='likes-widget-placeholder post-likes-widget-placeholder' style='height: 55px;'><span class='button'><span>Like</span></span> <span class="loading">Loading...</span></div><span class='sd-text-color'></span><a class='sd-link-color'></a></div>
@krj: Az MNB áfa-visszaigénylő státuszát illetően tévedtem.
Nem akartam részletes hozamszámítást csinálni (azt megcsinálta a KPMG), én csak egy folyosói becslésre vállalkoztam.
Ami az értékcsökkenést illeti: az ingatlan értékének két összetevője van, a telek és az épület. A telket nem kéne amortizálni, az épület pedig, well, az épület már most 120 éves, frissen újították fel, good as new. Ember legyen a talpán, aki megmondja, hogy az épületnek mennyi most a hátralévő hasznos élettartama. Akár 100 év is lehet. Túl sok az ismeretlen, én ebbe a számításba nem bonyolódnék bele.
Másrészt én cash flow alapú hozamszámítást végeztem, ahhoz tényleg nem kell écs. Lehetne eredményalapút is csinálni, de akkor más benchmark hozamot kell venni. Ilyen esetben a cash flow alapú hozamszámítás a bevett gyakorlat.
Még egy gondolat. Ha ezt az ingatlanspekulációt a devizatartalékok befektetése céljából hajtják végre, az az MNB alapfeladatai közé tartozik, tehát tárgyi adómentes és nem igénylehetik vissza az áfát, még akkor sem, ha közbeiktatnak on- és off-shore cégeket.
Ha viszont a jegybank saját vállalkozási tevékenységeként végzik, ad notam „akár fagylaltot is árulhatnánk”, akkor a tulajdonos magyar államnak (már ha a magyar állam valóban az MNB tulajdonosa lenne és nem bűntársa), Leningrádig kellene rúgnia Matolcsyt, hogy ott áruljon fagylaltot a kedves édesanyjának a Nyevszkij Proszpekten. Viszont ebben az esetben vissza lehetne igényelni az áfát.
Azt már látom, hogy a közgazdaságtant felesleges megtanulni, mert csak összezavarja az ember fejét, és a sok tudós elme semmiben nem képes egyetérteni. A valóság prózaibb: Itt nem az a kérdés, hogy az emenbének, vagy a magyar államnak megérte-e a vásárlás, mert ez a kérdés a döntéshozók esetében fel sem merült. Itt az eladó kaszált egy nagyot az ügyön, eladta a nyilvánvalóan veszteséges vagyonelemét ráadásul busás haszonnal, tehát nem csupán egy veszteségmérséklésről, menekülésről volt szó. Az ő esetében mindössze annyit kell megállapítani, hogy mennyit költött az ingatlanra (vételár, kiürítési költség, adók, építési beruházás, esetleg berendezés, az üzemeltetés során egy tisztes veszteség) és ezt kell összehasonlítani az eladási árral. Ebből lehet aztán kalkulálni, hogy mennyit juttathattak vissza a döntéshozók magánszámláira. A többi számítás hiábavalóság és nyilván van olyan algoritmus, amelyik kihozza nyereségesre, de ismétlem ez nem volt szempont, és nem is hiszi el senki, amikor Budapesten iroda-túlkínálat van, ráadásul olyan helyeken, ahová közlekedni is lehet, meg az ügyfeleknek is meg lehet állni. És végül a döntő érv: ha ennek a háznak az üzemeltetése jó üzlet lenne, akkor nem adták volna el. (Lásd még az állatmese rovatban az aranytojást tojó irodaházat.) És ez vonatkozik Eltolcsy mester többi bevásárlására is. Ennyi.
@balmoral: Te nem számolsz Eltolcsy mester unortodox üzleti tervével, ami alapján el fogja érni, hogy 114%-os kihasználtsággal működjön a kis iroda kiadási vállalkozása.
@RontoPal: Mondom, a papír mindent kibír, mindenre lehet ügyes megtérülést számítani, ki nem látott már nagyratörő üzleti terveket egy kis bankhitel, vagy pályázati zsozsesz reményében. Vannak hozzáférhető szoftverek, csak piszkálni kell a paramétereket, aztán végül kijön a várt eredmény. De ahogy kifejtettem, ez esetünkben egyáltalán nem szempont, és nem is érdekel senkit, és nem is fárasztják magukat ilyen számításokkal, mert arra való a kétharmad. Az ellenzék meg csak túráztatja magát, mert ők most ebből kimaradtak. Jó volna tudni, pontosan ki és mikor rúgta föl a hetven-harmincat, de nem fogjuk azt se megtudni.
@balmoral: 70:30
A vörösök biztosan nem, mert a Közgép még a regnálásuk alatt kapta meg az M0 déli szakaszának – 2 db híddal – bővítését.
Úgy 2012 körül kezdődtek olyan intézkedések, amelyek Simi Lali korlátozását célozták, illetve sejtették, hogy egy újabb gazdasági hátország kiépítése elkezdődött. Na, abba már nem fér bele a 30%. Én Lázárra fogadnék.
Mintha Matolcsy most kezdene rájönni, hogy OV többé nem a főnöke és azt csinálhat végre amit akar.
és egy újabb lehetőség kibontakozni*:
444.hu/2014/08/29/a-magyar-nemzeti-bank-lecserelne-a-teljes-magyar-keszpenzallomanyt/
(* lopni)
@sajtohuba: Nem tagadom, hogy a számok az övéi, legyen velük boldog :-), viszont az állampapír hozamához nem illik hasonlítani egy kockázatosabb befektetést. @krj: Lehet számolgatni így is meg úgy is, csak az eredmény torzul. Egy évre számolni nem ad korrekt eredményt (eleve nem veszi figyelembe a maardványértéket, se a pénz időértékét, hogy csak a két legfontosabb problémát említsem). Mondjuk úgy tűnik, hogy akárhogy számoljuk, nem jó befektetés (persze a piaci ár másfélszereséért hogy is lehetne az). Viszont minden unortodox számításba bele lehet kötni, és ha nincs mnden korrektül a helyén, kihozni azt, hogy a befektetés mégis jó. Ugyanis korrigálják (akik be akarják bizonyítani, hogy jó befektetés) azokat a hibákat, amelyek a hozamot csökkentették, és benne hagyják azokat, amelyek javítják az eredményt. A fentebb vitatott számítás tipikusan ezt a hibát követi el: a tényleges hozam ugyanis 6-6,5%, és ez jobb, mint az állampapíroké. Csakhogy az ilyen beruházások hozama 7,5-8% kell legyen a mai magyar környezetben.
Sajnálom, az elemzés is egy szakma, amelynek szabályai vannak. És nem véletlenül, hanem azért, hogy olyan eredmény jöjjön ki, amelynek van információértéke és amelyre tényleg lehet döntéseket alapozni.
A fegyveres biztonsági őrségről, a természetvédelmi és a mezei őrszolgálatról szóló 1997. évi CLIX. törvény alapján a Magyar Nemzeti Bank, mint az állam működése szempontjából kiemelkedően fontos tevékenységet végző szervezet, védelmének fegyveres biztonsági őrséggel történő ellátása érdekében létrehozta az MNB-Biztonsági Szolgáltatások Zrt.-t
http://www.napi.hu/magyar_vallalatok/ki_nem_talalna_milyen_ceget_alapitott_az_mnb.587095.html
elirigyelte tolcsi, hogy csak a basinak meg a bajszinak vannak saját gorillái